荣安地产王久芳、王丛玮父子的“远虑与近忧” [复制链接] 查看:1420回复:1

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原标题:荣安地产(2.500, 0.01, 0.40%)王久芳、王丛玮父子的“远虑与近忧”

  本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

  在短短一个月内,有宁波房地产“一哥”之称的荣安地产股份有限公司(以下简称“荣安地产”,000517.SZ)已接连4次为控股子公司提供担保融资,担保总额最高可达33.7亿元。

  据荣安地产披露的最新数据,截至8月6日,公司及控股子公司对外担保总余额高达190.25亿元,占公司最近一期经审计净资产的231.73%。在业内人士看来,这在整个房地产行业也属于较高水平。

  据了解,自2017年开始,偏安长三角地区尤其是浙江省内的荣安地产一改此前平稳的发展态势,在土地市场上颇为主动,拿地金额逐年倍增。中指院数据显示,今年上半年,荣安地产拿地金额141亿元,排名高居全国第33位。

  与此同时,荣安地产控股股东荣安集团股份有限公司(以下简称“荣安集团”)也以“生产经营需要”为由,频频向金融机构质押股份,累计质押股数约为11.46亿股,占其所持股份比例为75.13%。而就在8月19日,荣安集团再度向中信银行(4.580, 0.02, 0.44%)宁波分行质押股份3000万股,用于生产经营需要。

  而在频频为子公司提供担保背后,对于荣安地产党委书记、董事长王久芳和总经理王丛玮父子来说,或需直面公司逆势扩张带来的项目建设资金压力。对于相关疑问,《中国经营报》记者多次致电、致函荣安地产方面,公司品牌管理中心相关负责人表示:“暂时不方便接受采访。”记者又以投资者身份致电荣安地产,证券事务部一名工作人员则表示:“公司发展一直比较平稳、稳健,拿地也有自己的标准,拿地数量也不算太多。”

  负债攀升难挡拿地热情

  荣安地产的前身可追溯到创建于1965年的宁波机床总厂,也是宁波第一家上市企业。经过多次资产重组,公司逐步退出制造业转而进军房地产经营与开发,开发项目绝大部分位于长三角地区。

  从销售规模来看,荣安地产作为一家区域型房企,此前发展相对缓慢,但近几年却在行业普遍降速的情况下实现了逆势增长。数据显示,2017年,荣安地产的权益销售额为58.5亿元;2018年,公司权益销售金额猛增133%至136.4亿元,首次跨入“百亿销售俱乐部”;2019~2020年,荣安地产权益销售额则分别为203.9亿元和269.7亿元。

  销售规模快速增长,也与荣安地产在土拍市场的积极表现密不可分。中指研院数据显示,2020年,荣安地产拿地金额为300亿元,同比增长143%;新增土地储备计容建筑面积305.36万平方米,相当于销售面积133万平方米的约1.7倍。

  与此同时,荣安地产资产负债率也由2017年的67.88%迅速攀升至2020年的84.46%。在这种情况下,公司开始选择与品牌房企合作开发以降低财务压力。

  在去年末的一场投资者调研活动中,荣安地产方面公开表示,公司积极拓宽拿地渠道,严控土地成本,增加优质土地储备。“通过合作、公开市场竞拍等方式新增权益,与有实力的品牌开发商进行强强联合,通过合作的方式使公司利益最大化,有效控制风险。”

  今年以来,荣安地产也延续了此前迅猛的拿地态势。5月20日,浙江省嘉兴市集中出让13宗地块。荣安地产竞得位于嘉兴科技城、长水街道两幅地块,总成交价约8.29亿元,溢价率分别约为23%和16.7%。

  而在公司“大本营”宁波的首批集中供地中,荣安地产同样表现亮眼,共斩获5宗地块,合计建筑面积43.1万平方米,拿地金额为70.6亿元。其中3宗土地由荣安地产联合浙系房企德信地产摘得,总金额将近64亿元,且均以“封顶价加高,需自持租赁住房建筑面积”的方式竞得。

  荣安地产证券事务部工作人员告诉记者,公司发展一直比较平稳、稳健,拿地也有自己的标准。宁波是公司的“大本营”,作为本土企业深耕该区域,但其实拿地数量并不是特别多,在很多区域都没有拿到新地块。

  该工作人员进一步表示,合作拿地是当下房地产业行业发展的新趋势,公司和万科、招商蛇口(10.040, -0.05, -0.50%)等房企都有合作,“大家在一个项目中可以互相学习”。

  但由于土地结转成本较高,荣安地产毛利率也有所下降。财报数据显示,2020年,公司房地产开发业务毛利率27.22%,同比下降16.20个百分点;今年一季度,公司毛利率已继续降至17.38%。

  对此,东方金诚评级报告分析称,除了部分结转项目前期拿地成本有所提升外,受宁波和杭州等地房地产市场限价影响,荣安地产项目毛利率水平也在下降。在当前稳房价长效机制政策背景下,房价总体趋稳,预计项目的利润水平未来会面临下滑压力。

  对外担保总额高企

  8月6日,荣安地产公告称,为支持房地产业务开展,公司为控股子公司宁波康海置业有限公司接受嘉兴桢腾投资合伙企业(有限合伙)的借款提供本金总额不超过约7.99亿元的连带责任保证担保,担保为期3年。

  这已是荣安地产今年下半年第4次为子公司融资提供担保。此前,荣安地产已先后为控股子公司宁波荣园置业有限公司、平湖荣华置业有限公司和宁波康湖置业有限公司提供担保,担保金额最高分别为10.2亿元、7亿元和8.5亿元。

  数据显示,截至8月6日,荣安地产及控股子公司对合并报表外单位提供的担保总余额约6.66亿元,占公司最近一期经审计净资产的8.11%。公司及控股子公司对外担保总余额高达190.25亿元,占公司最近一期经审计净资产的231.73%。

  对此,上述荣安地产证券事务部工作人员向记者表示,公司对外担保出于正常的经营需要,项目要开发所以才会去担保。
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据业内人士介绍,面对融资收紧的大环境,担保贷款作为能够快速降低融资成本的有效手段,被很多房企视为融资利器。但子公司融资增加会带来合并财务报表中有息负债及有息负债率的上升,因此房企对外担保率是有息负债率的映射。

  对外担保额高企,或是荣安地产在现金流吃紧背景下采取的无奈之举。东方金诚方面指出,受拿地及项目建设支出增多的影响,荣安地产经营性净现金流转为大幅流出,投资现金流保持净流入状态,筹资性现金净流入规模显著增长,对外部融资依赖程度显著提升。

  具体而言,2020年,荣安地产经营活动产生的现金流量净额-107.28亿元,创净流出额新高。而在今年一季度,公司经营活动现金流净额录得-25.37亿元,同比减少633.11%;投资活动现金流净额-21.99亿元,同比减少1278.61%;筹资活动现金流净额38.74亿元,同比增长38.8亿元。

  地产评论员严跃进认为,尽管为子公司融资进行担保在行业内比较常见,但如果子公司的负债和盈利情况并不乐观,且随着三四线城市楼市降温以及热点城市调控不断增多,销售去化压力或将集中呈现,可能反而会加大母公司的债务风险。

  大股东激进质押股权

  作为一家典型的家族式房企,王久芳、王丛玮父子分别担任荣安地产董事长与总经理。

  事件拨回至2017年,王久芳为了让长子王丛玮“上位”,不惜与时任荣安地产董秘胡约翰上演了一场“内斗大戏”。最终,这场大戏以王丛玮兼任财务总监,胡约翰被免职告终。胡约翰彼时表示:“王丛玮没有任何的财务工作经验,这样做财务总监肯定是不合适的。”

  而就在王丛玮接管财务工作后的几年间,荣安地产的债务压力也陡然增大。Wind数据显示,2017年~2021年3月,荣安地产负债总额分别为89.57亿元、195.47亿元、332.64亿元、572.36亿元和566.88亿元。

  另外,荣安地产控股股东荣安集团以“生产经营需要”为由,频频向金融机构质押股份。天眼查显示,荣安集团由王久芳持股66.67%,王丛玮持股33.33%。而从去年下半年以来,荣安集团质押荣安地产的次数已高达8次。

  根据荣安地产公告,荣安集团累计质押股数约为11.46亿股,占其所持股份比例为75.13%,占公司总股本比例为36.01%。相关数据显示,截至2020年12月底,A股市场过半数上市公司涉及股权质押,但平均质押率仅为16.75%。

  去年10月发布的《国务院关于进一步提高上市公司质量的意见》也明确指出,要控制增量、化解存量,多部门共同参与,强化场内外一致性监管,强化风险约束机制,稳妥化解上市公司“股票质押风险”。

  一位不愿具名的业内人士向记者分析称,股权质押是一把双刃剑,一方面股东们可以在不减持的情况下,利用流动性极佳的上市公司股票取得较多的质押贷款;另一方面,在A股出现单边下行的行情时,因为大量的质押股票到达预警线甚至平仓线,大量股票面临平仓被强制抛售的情况下,容易引发系统性风险,进一步加速股价的下跌,甚至引发“股灾”。

  “若质押率较低,股东尚能用剩余股票补充质押物;而质押率过高,通常这些股东也无更多的质押物补充,那么被迫平仓将难以避免。”上述业内人士如是说道。


责任编辑:邓健
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