回复 wnyrh的帖子乖乖嘞,我们是能有一间房都暗自窃喜了,妖精姐姐不说一间,一想都是一栋。低于一栋的不买。
不能比,不能比
07年,我爸继承了一套房子,那套房子按当时的价格也就万把块钱,他自己说的,行情就是8万9千块,他就是拿出来的这么多钱分给我那些姑姑伯伯们了。
15年过去了,那房子一直在出租,这个租金很有意思。最早是每月700,后来800,1100,到现在的1600。
这个东西是怎么理解的,大人的意思是物价水平上来了,所以房租也要跟着涨。
暂且就算那套房子是8.9万元的售价吧,看看租金价格比是多。
07年,租金收入700,房子总价格89000,700 / 89000 = 0.78
2022年,租金收入,1600,房子价格89000,1600 / 89000 = 1.79%
这是大人的逻辑。
本来我没把他的算法当回事,可我爸还给我信誓旦旦的正经起来了,我就和他多说了几句。
07年他能用不到9万块买间房,让他2022年把这间房以同样的价格卖出去,他接受吗?
打死他都不可能接受。他马上知道不是他那么算的。
实际该怎么算,都知道物价上来了,这个通货膨胀率怎么算。
和利息的复利计算一样,每年4%的通胀,10年呢,就是(1+4%)的10次方。
不用计算器,大致的算一下,每年4%的通胀率,多少年物价水平翻一倍。70 / 4 ≈17年
大致都能感觉出来,从07年到现在,物价水平翻了一倍。
实际2007年的89000元相当于2022年的 (1+4%)^ 15 * 89000 = 160283.9元
计算租金价格比要以2022年16万元的名义价值去做除数。
这样算的话,真正的租金价格比应该是1600 / 160283 ≈ 1%
纯粹的收租,100年才可以收回这间房子。
房价是很不合理,真正的租售比应该是5%到6%的样子,租房16到20年,相当于买下这套房子。
主要原因是多出了08年4万亿的货币供给,当时的国际环境是美欧面临衰退,不利于咱们的出口,所以国家拿出来这么多钱刺激。初衷是刺激消费,结果这些钱全流到投资领域了(这个投资不是家庭和个人投资,投资是GDP核算里面的投资,值得是设备、建筑物存量还有存货,比如建一个工厂、一个新的生物实验室,和住房有关的一切建筑物,用于未来生产的暂时放在仓库里面的中间物品等等),基本都跑到地产里面来了。具体就是,银行信贷对准所有居民,人们上杠杆也要买,参与的人一多,这个东西就被炒上来了。
本来是贷给企业让企业扩大生产,减少社会失业呢,结果企业都去投资房产。地方政府也热衷于炒地皮,结果就是房子的价格暴增。
说起来这只是一种货币现象。短期对房子的名义价格有影响,但是长期并不会影响到房子的真实价格。
真实价格取决于它的价值。把房子当成稀缺资源的话,那它就不仅仅是居住价值,还有金融属性。但是中国那么多房子,真正稀缺的类型并不多,城市高楼、小平房都能满足需要,并不稀缺。并不清稀缺的资源,只有居住价值,居住价值的成本有多少呢,钢筋混凝土的价格吧。算上企业利润,溢价10%而已。
一部分房子的价格是合理的,因为它们确实是稀缺的。但是绝大部分房子不属于稀缺资源,没有多余的附加价值,因此也不具备“投资”的必要。我在2013年的时候和我爸说过这样的话,那时我正准备答辩,我爸问我,我的回答是,咱们国家的货币政策短期内会影响价格,但长期来看,不会对真实价格产生影响。即便房价涨了,但是长期还是会回到正常的水平,也就是供求的水平。
我爸听了我的话,没有买房,去玩期货了。
这么些年过去了,我爸很后悔,他是后悔听我的。我也挺自责,我是按照标准经济分析去想去说的,我那时完全不了解咱们的经济还取决于政治需要。我没看懂政治层面的意义,也就没看懂那时的经济。
事后反思,我就得出了一个结论,不能只从经济学去想,如果从标准经济学去想,10年年过去了,这当然属于长期趋势,房价早就该回到合理了。我反思没有下跌的原因,总结起来也是政治需要,出于政治考虑。
但我现在还是坚持这样的观点,买不起房只是一种货币现象,是现象就不会一直持续下去。
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